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为严禁以特色小镇名义圈地 北京市四部委联合出手发文

    文章来源:中国房地产报 李克纯 发布时间:2017年05月08日 点击数: 字号:

  5月4日,北京市发改委、农工委、规土委、住建委发布《关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知》(以下简称《通知》), 明确多部门将重点聚焦生态、旅游休闲、文化创意等领域,强化镇域发展特色。
  通知强调,“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发”。
  政府引导下,“小镇计划”来势异常凶猛,一时间旅游小镇、科技小镇、金融小镇、文化小镇等不同主题的特色小镇纷纷涌现。不少地产公司都披露了特色小镇建设计划,包括万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。
  但业内人士认为,以特色小镇的名义向政府拿地,成本相对较低,不可避免会出现以特色小镇名义的圈地行为,而且特色小镇建设核心在于运营,但不少入驻房企缺乏相应能力,如果不转变开发模式,只能把小镇开发变成新一轮房地产炒作。
  此前,住建部已经披露自查方案,这轮北京市四部委集体出手,正是为了避免特色小镇成为新的“鬼城”。
  “让根本出发点回归到以特色小镇推动城市和经济发展模式的转型,而不是炒作房地产,这是四部委联合发文的用意。”相关人士表示。
  北京市四部委发文 规范特色小镇市场
  《通知》明确,北京市将对特色小镇强化功能和产业管控,重点聚焦生态、旅游休闲、文化创意、教育、体育、科技、金融等领域,加快不符合首都城市战略定位的产业淘汰退出和疏解转型。坚持镇域统筹规划,将功能性特色小城镇纳入全市重点区域规划管控,严格落实本市减量规划总体要求,严格按区域功能定位审批相关规划,实现“多规合一”,确保“一张蓝图绘到底”。
  此外,在特色小镇建设过程中各部门要加强产业管控,对不符合新增产业禁限目录的项目,审批、核准、备案部门不予批准。同时加快不符合首都城市战略定位的产业淘汰退出和疏解转型,积极引导与首都相适应的服务城市、带动农村、惠及群众的产业发展。
  尤其值得一提的是,为警惕特色小镇房产化趋势,《通知》提出,要节约集约利用城乡建设用地。以功能、产业和人口合理确定建设规模,严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发。
  去年,住建部、国家发改委、财政部下发通知,提出到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇。
  丰厚的政策红利、较低廉的地价也吸引了众多房产开发商涉足特色小镇建设,其中不乏保利、融创、万科等大型房企。但随着政策支持力度的加大,“特色小镇”的本来面目开始模糊,最明显的特征就是房地产化的凸显。
  由于特大城市控制人口,控制土地出让,导致房价过高,在大中城市中,房屋空置率越来越高,过去那种房地产过度扩张的形式已开始出现严重危机,现在房地产发展在各类城市都遇到严峻的挑战,房地产要升级必须寻求新的发展空间。
  而特色小镇为房地产找到了一个新的由头,特色小镇既有创意空间,又有大量人口,必然为房地产商带来新的机遇或是可能。打着特色小镇旗号,在城市的边缘地区占领一块空间,拿地成本远远低于大中城市,而且特色小镇面积往往比较大,政府也会给予一定优惠,这也会给买房者提供一种新的空间,可能催生新的房地产热。
  特色小镇的发展一旦盲目引入房地产模式,势必拉高土地成本,特色产业则难以实现发展,最后会演变为房地产一业独大,并带来大量的小镇库存。
  针对这一情况,住建部曾三令五申严禁特色小镇违法违规圈地开发,住建部总经济师赵晖公开表示,有些特色小镇的各种研讨会甚至以开发商为主,目的是为某一个开发项目服务,相关部门将坚决制止这一行为, “住建部将组织各省进行自查,并每年对特色小镇开展检查评估。”
  北京市,作为土地资源极其稀缺的热点一线城市,此次四部委联合出手,就是为了防患于未然,避免特色小镇演变为地产开发。
  谨防 “小城镇”病
  “十二五”时期,北京打造了42个重点小城镇。在住建部去年10月发布的首批127个中国特色小镇中,北京房山区长沟镇、昌平区小汤山镇、密云区古北口镇上榜。根据《北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划》,未来北京还将建设一批功能性特色小城镇。
  根据相关报道,各地创建特色小镇尚处摸索阶段,虽然各方参与建设的热情很高,但经验缺失。有的地区生搬硬套国内外先进地区发展特色小镇的模式,有的地区则是以传统的思维通过发展工业园区、产业集聚区的方式来谋划特色小镇建设,还有些地区寄望于商贸综合体等项目的新建或重新整合包装来创建特色小镇。
  “产业是特色小镇的魂,小镇发展的核心不在于开发,而在于产业运营。”全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝说。
  在城镇化转型的大背景下,发展特色小镇和小城镇,必须创新思路、创新方法、创新机制,防止“穿新鞋走老路”。在建设特色小镇过程中,要针对不同类型的小城镇分类施策。对于大城市周边的重点镇,要加强与城市发展的统筹规划与功能配套,逐步发展成为卫星城;对于具有特色资源、区位优势的小城镇,要培育成为休闲旅游、商贸物流、智能制造、科技教育、民俗文化传承的专业特色镇;对于远离中心城市的小城镇,要完善基础设施和公共服务,发展成为服务农村、带动周边的综合性小城镇。
  住房城乡建设部总经济师赵晖表示,特色小镇多和少怎么客观判断,不是说200个就错了,30个就对了,还是要看发展规律,特色小镇也好,重点镇也好,一定是在一定条件下才能发展起来的,这个规律不能违背。要有一定的区位条件、一定的资源条件,不可能想发展多少就发展多少。
  其中一个很重要的因素就是不可移动资源,比如风景,这个小镇恰恰处在一个风景非常美丽的地区,原来很小、很破,但确定它为特色小镇进行发展后,很快能起来,因为它的风景非常诱人,旅游、养老休闲、文化产业很快能发展起来 。
  “现在有一个问题,过去镇的建设和规划,大量照搬城市,所以一旦确定是重点镇或者中心镇、特色小镇,往往照着理想中的现代化或者规模化搞建设,恰恰背离了小镇的特色。从去年开始,我们部里对120多个镇进行了彻底调查,目的就是要说清楚“小城镇”是什么,说清楚小城镇与城市不同在哪儿。”赵晖指出。
  小而美的特色小镇,除了要克制粗放扩张,还应该尽力补足制度短板。我国的中心城市之所以能够吸引人才,一方面是工作机会多,所以会有北漂一族;另一方面是教育资源、医疗资源等资源高度集中,而且多数资源乃至工作机会都与户籍制度捆绑,精英人才付出高成本向中心城市集中,只是在为这些资源(本质上是制度资源)买单。特色小镇能够在何种程度上创造条件改善资源劣势,形成人才集中、产业发展的良性循环,也是其成败的关键。