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“保”刚需“压”炒房 沈阳市即将出台新政调控房地产市场

    文章来源:中国房地产报 高中华 发布时间:2017年08月10日 点击数: 字号:

  8月7日,记者从沈阳市房产局获悉,沈阳市政府已原则通过沈阳市房产局《关于加强沈阳市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》(以下简称“通知”),这意味着沈阳市对房地产市场新的调控政策即将出台。根据通知,在沈阳市三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,沈阳市户籍居民购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。非沈阳市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。从这一条规定可以看出,沈阳市即将出台的房地产新政,对刚需性需求购房者具有保护作用;而对于购买第二套及商品房的沈阳市户籍居民及非沈阳市户籍居民在沈购买商品住房的,具备打压抑制的作用。
  遏制房价上涨  出台新政调控
  从今年年初开始,沈阳市的商品房销量和价格均有所上涨。到4月末,沈阳市新建商品住房房价与2015年相比上涨6.9%。今年1-5月份,沈阳市商品房均价(含非住宅)为7503.1元/平方米,同比上涨12.6%;沈阳市商品住房均价(含非住宅)为7347.5元/平方米,同比上涨13.7%。截至7月末,沈阳市商品住房均价7499.3元/平方米,同比上涨了13.7%。
  记者了解到,进入2017年,沈阳楼市一改疲态,不论是开发商或营销方刻意营造与否,熬夜排队买房、一些房产项目开盘当天便被抢光频频出现。尤其是浑南、长白等热门区域房价更是坐着火箭上涨。4月下旬至5月份,沈阳市遭遇“炒房团”,致使沈阳市房价格上涨相对较快。6月份,沈阳市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》即“沈阳市房地产新政十三条”,来调控市场抑制房价上涨。但在多方面因素的影响下,以及购房者“买涨不买跌”的不良购房心态,促使沈阳市房价上涨压力依然较大。目前,国内已有多个城市出台房地产调控政策,并相继推出了限购、限售、限贷、限价、限商等从严调控措施,部分热点城市还在短期内连续多次出台政策,调控力度不断加码。但沈阳市房价上涨为局部上涨,总体涨幅不大。沈阳市通过认真落实中央关于分类调控、因城施策的调控思路,在全面系统的研究分析当前沈阳房地产市场发展现状、广泛征求社会各界意见建议的基础上,提出了符合沈阳楼市实际需要且合理适度房地产新政策。
  据沈阳市房产局相关负责人介绍,为贯彻落实党中央、国务院有关房地产市场调控的新要求,坚决遏制房价过快上涨的新问题,沈阳市房产局坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”思路定位,针对沈阳市房价上涨的内因和外因,对症下药,精准治理。对“住”的需求要“保”,对“炒”的需求要“压”,特别是在房地产市场调控长效机制尚未建立之前,必须主动作为,把“炒房”需求挤出市场。同时,从根本上改善供求关系,使房价向理性回归,使市场更加平稳健康。
  实施限售抑制炒房
  通知规定,在沈阳市三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内,沈阳市户籍居民购买家庭唯一商品住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。沈阳市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。
  针对非沈阳市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。
  业内人士指出,限售政策主要针对浑南、长白等热门区域,限售可有效遏制炒房者的炒房行为。5年上市交易的期限,可让炒房者望而却步,可避免外地人涌入沈阳炒房,导致供需失衡,刺激沈阳房价过快上涨。
  重点区域住房实行指导价销售
  沈阳市将通过加强对三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)等重点区域内在售商品住房项目的价格监控指导,以确保房价回归今年5月份水平。沈阳市将对上述区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过10000元/平方米的在售项目中的未售房源,一律实行商品住房价格指导。
  记者了解到,沈阳市要求房地产开发企业重新申报商品住房预售价格。对2017年5月1日前取得预售许可证的项目,在5月发生备案行为的,其未售房源申报均价不得超过5月备案均价;在5月未发生备案行为的,其未售房源申报均价不得超过5月前最近成交月份的备案均价。对2017年5月1日后取得预售许可证的项目,其未售房源申报均价不得超过自批准预售之日起至本通知下发之日前的备案均价。对拒不接受商品住房价格指导的房地产开发企业,暂停其网签备案资格。
  解读:一些开发商的房价增长太快,政府需出手对其规范,让房价回到正常理性的价格中。
  房价只能降不能涨
  沈阳市即将出台房地产市场新政要求,沈阳市在售商品房项目要严格落实一房一价制度,房价只能降不能涨。今后,所有新申请预售许可证的项目,一律按照一房一价制度申报房源价格,且6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格;备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%,否则不予办理商品房合同网签备案。
  业内人士指出,这一制度设计要求开发企业必须住宅产品品质和根据市场需求“精准定价”,新房一旦定价过高,很可能成为卖不出去的“库存”。
  源头控制土地供应
  通知要求,2017年沈阳市住宅用地供应规模不低于2016年水平。选择人口密集、住房租赁需求较大的区域,出让规模适宜的住房租赁用地。沈阳市将采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、超出溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方式出让土地,防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高地价扰乱市场预期。
  记者了解到,2016年,沈阳土地供给收紧,加速去库存。今年上半年,沈阳楼市一路高歌,去库存明显。从现在开始,沈阳市将加大土地供应,稳定房价,避免市场因房源短缺而导致房价突涨。
  围绕“同权清单”    推进购租同权
  针对住房公积金贷款,沈阳市将严格首套及二套住房公积金贷款标准,提高二套住房公积金贷款首付比例,对3次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。通过打击多次用公积金购房,以避免利用公积金贷款进行投资性购房。
  此外,沈阳市将建立房地产市场调控的长效机制,并大力培育住房租赁市场。同时,通过对照户籍居民的权利,逐项落实租客权利,教育、公安、卫生、社保等部门相互配合并围绕“同权清单”,积极推进购租同权,让租房者和购房者享有同样的权利。
  据悉,从8月7日开始,沈阳市房产局将对网签备案系统进行价格监控升级,并暂时关闭部分热点楼盘的网签备案系统。